Le marché le plus discret du luxe va avoir ses chiffres. Royal Sybaris, réseau international Off-Market de professionnels du luxe, lance l'Observatoire du Off-Market, un baromètre trimestriel gratuit, publié en français, en anglais et en espagnol.
Un marché qui ne laisse pas de trace
Le marché ouvert se mesure tous les jours : prix au mètre carré, délais de vente, baisses de prix. Le Off-Market, lui, ne laisse presque aucune trace, et c'est sa raison d'être. Un bien d'exception vendu sans avoir été publié n'apparaît dans aucune statistique avant la signature, et souvent pas même après.
En France, jusqu'à 60 % des ventes haut de gamme se feraient déjà hors des portails (Sea View Property, 2023). Il n'existe pourtant, à notre connaissance, aucun indicateur régulier, comparable d'un pays à l'autre, pour le vérifier.
Les propriétaires décident donc à l'aveugle. On leur conseille souvent le maximum d'exposition, sans pouvoir leur dire ce que cette exposition coûte. Royal Sybaris a donné un nom à ce coût : la décote d'exposition, c'est-à-dire la perte de valeur d'un bien d'exception resté trop longtemps sous les regards. Les cas publics ne manquent pas. La Savannah, à Marnes-la-Coquette, mise en vente à 26 M€ en 2018, a été vendue 8 M€ en 2025 (Le Parisien). Ces cas illustrent le phénomène ; l'Observatoire a pour mission de le mesurer.
Ce que mesurera l'Observatoire
Chaque trimestre, le baromètre publiera quatre indicateurs, par univers, par pays et par segment de prix :
- la part du Off-Market dans les transactions de prestige déclarées ;
- l'écart de prix entre prix demandé et prix obtenu, en Off-Market et après exposition publique ;
- les délais, du mandat à la signature, dans les deux cas ;
- le profil des vendeurs : leurs motifs, leur exigence de confidentialité, leur origine géographique.